Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры

Обновлено 2026-08-31

Налоговый вычет при покупке квартиры — это возврат уплаченного НДФЛ в пределах 13% от стоимости жилья, но не больше 260 000 рублей с базы 2 миллиона рублей. Если квартира куплена в ипотеку, отдельно возвращают ещё до 390 000 рублей с уплаченных процентов по кредиту. Оформить можно через налоговую инспекцию раз в год или через работодателя — тогда деньги приходят быстрее, без ожидания декларации.

Сколько денег можно вернуть

Право на вычет есть у налогового резидента РФ, который платит НДФЛ по ставке 13% с официального дохода. База для вычета за саму покупку — 2 миллиона рублей, вне зависимости от того, сколько реально стоила квартира. С этой суммы возвращают 13%, то есть максимум 260 000 рублей. Если квартира стоила дешевле 2 миллионов, остаток лимита можно перенести на следующую покупку — с 2014 года вычет больше не привязан к одному объекту жёстко.

Отдельно считают вычет по процентам, уплаченным банку за ипотечный кредит. Здесь база выше — 3 миллиона рублей, максимальный возврат — 390 000 рублей. Разница в том, что этот вычет закреплён за одним конкретным объектом: если проценты по нему выбраны не полностью, перенести остаток на другую квартиру не получится.

Кто имеет право заявить вычет

Вычет доступен гражданам, которые официально платят НДФЛ 13% — по трудовому договору или как самозанятые на общей системе с таким доходом, если он есть помимо самозанятости. Ип на упрощёнке или патенте без другого налогооблагаемого дохода вычет не получат — платить им попросту нечего возвращать. Отдельное ограничение касается сделок между близкими родственниками: если квартиру купили у супруга, родителя, ребёнка или другого взаимозависимого лица, налоговая в вычете откажет.

Если квартира оформлена в совместную собственность супругов, каждый вправе заявить свой вычет с той же покупки. На практике это означает, что семья может вернуть до 520 000 рублей с базы покупки на двоих, а не 260 000 на одну квартиру — если, конечно, доходы обоих супругов позволяют выбрать всю сумму.

Лимиты вычета — коротко в цифрах

Как подать документы через налоговую инспекцию

Декларацию 3-НДФЛ подают в следующем календарном году после того, как право собственности зарегистрировано — раньше налоговая заявку просто не примет. Понадобятся выписка из ЕГРН или акт приёма-передачи, платёжные документы, подтверждающие сумму и факт оплаты, и справка 2-НДФЛ за отчётный год. Проще всего подать декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — сканы документов прикладываются там же. Камеральная проверка занимает до трёх месяцев, ещё месяц уходит на перечисление денег.

Как получить вычет через работодателя быстрее

Если не хочется ждать следующего года, есть второй путь. Сначала налоговая выдаёт уведомление, подтверждающее право на вычет — на это уходит около месяца. Уведомление передают в бухгалтерию работодателя, и с этого момента НДФЛ с зарплаты просто перестают удерживать, пока не наберётся вся сумма вычета. Деньги приходят не разовым переводом, а прибавкой к каждой зарплате — для кого-то это удобнее, для кого-то менее заметно, чем получить сумму сразу.

При покупке квартиры в ипотеку вычет на проценты стоит планировать заранее, вместе с остальными расходами по сделке — сравнение того, как считать реальную стоимость разных способов оплаты, разобрано в статье «рассрочка или ипотека: что выгоднее».

Частые ошибки при оформлении

• Подают декларацию до регистрации права собственности — налоговая её просто не примет
• Забывают, что вычет по процентам ипотеки нельзя перенести на другой объект, в отличие от вычета за саму покупку
• Пытаются заявить вычет по сделке с близким родственником — такие сделки в вычете отказывают
• Не прикладывают платёжные документы, а ограничиваются договором — без подтверждения оплаты декларацию отклонят
• Ждут года, чтобы получить деньги, хотя можно оформить возврат через работодателя уже через месяц после сделки

Вычет не зависит от класса жилья или застройщика — правило одинаково работает и для компактной квартиры, и для просторного лота с несколькими спальнями.

Как вычет соотносится с покупкой и бронированием

Вычет оформляют уже после регистрации права собственности, поэтому на решение о покупке он влиять не должен — это скорее часть расчёта после сделки, чем аргумент на этапе выбора квартиры. Порядок самой сделки, от резервирования лота до подписания договора, отдельно разобран в статье «как забронировать квартиру в Палашёвском 11». Более общий взгляд на то, из чего складывается стоимость покупки, — в статье «цены на квартиры в Палашёвском 11».

Частые вопросы