Эскроу-счета — защита денег покупателя

Обновлено 18.08.2026

Когда квартира покупается по договору долевого участия, деньги покупателя не переходят застройщику сразу — они лежат на специальном счёте в банке и ждут, пока дом не будет достроен и введён в эксплуатацию. Эта схема называется эскроу-счётом, и с 2019 года она обязательна для всех застройщиков России. Разбираем, как именно устроен этот механизм, кто и когда получает доступ к деньгам и что происходит с ними, если у застройщика возникают проблемы.

Что такое эскроу-счёт

Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, который открывается на имя покупателя квартиры в уполномоченном банке. Слово «эскроу» пришло из английского права и означает условное депонирование: деньги передаются третьей стороне — банку — и хранятся там до наступления определённого условия. В случае покупки новостройки таким условием служит ввод дома в эксплуатацию. Пока дом строится, деньги покупателя физически лежат в банке, а не в распоряжении застройщика — и это ключевое отличие эскроу-схемы от прежнего порядка расчётов по долевому строительству.

Как деньги двигаются от договора до сдачи дома

После подписания договора долевого участия покупатель переводит на счёт эскроу полную сумму по договору. Банк фиксирует поступление денег, но не переводит их застройщику — они просто хранятся на счёте. Пока строительство идёт, застройщик покрывает расходы на возведение дома либо за счёт собственных средств, либо, что происходит чаще, за счёт проектного финансирования — целевого кредита того же банка, где открыты эскроу-счета дольщиков. Деньги дольщиков и кредитные деньги банка в этот период существуют параллельно: одни лежат на счетах и ждут сдачи дома, другие тратятся на стройку. Только когда дом официально введён в эксплуатацию и хотя бы одна квартира зарегистрирована в собственности дольщика, банк раскрывает счета эскроу и переводит накопленные на них деньги застройщику.

Кто хранит деньги и при чём тут банк

Открывать счета эскроу может не любой банк, а только банк, уполномоченный на это Центральным банком России и включённый в специальный перечень. Это отдельная роль: банк здесь не кредитор и не продавец квартиры, а хранитель денег покупателя на время строительства. Для конкретного проекта конкретный банк, где открываются эскроу-счета, определяет застройщик — эскроу-банк проекта Палашёвский 11 уточняйте в отделе продаж, там же расскажут о текущей схеме расчётов по конкретному договору.

Что будет, если у застройщика начнутся проблемы

Главный смысл всей схемы — в том, что происходит именно в проблемной ситуации. Если у застройщика возникают финансовые трудности вплоть до банкротства, деньги на счетах эскроу не считаются его имуществом и не включаются в конкурсную массу, из которой удовлетворяются требования кредиторов. Деньги остаются на счёте покупателя в банке — застройщик их попросту не касался, пока дом не был сдан. При банкротстве застройщика достройкой дома обычно занимается новый застройщик или используется фонд защиты прав дольщиков, а деньги покупателей всё это время лежат нетронутыми на счетах эскроу и либо возвращаются покупателю, либо передаются в новый проект достройки — в зависимости от конкретного сценария.

Какая сумма защищена государством

Помимо самой конструкции эскроу-счёта, деньги покупателя дополнительно застрахованы государством — через систему страхования вкладов, ту же самую, что действует для банковских вкладов физических лиц. Для счетов эскроу по договорам долевого участия предусмотрено повышенное страховое покрытие — до 10 миллионов рублей на одного дольщика. Это значит, что даже если сам банк, где открыт счёт, потеряет лицензию, деньги в пределах этой суммы вернутся покупателю через систему страхования вкладов, а не будут утрачены.

Эскроу-банк проекта Палашёвский 11

Схема расчётов по эскроу-счетам применяется ко всем сделкам по договору долевого участия, включая покупку квартиры в доме Палашёвский 11. Какой именно банк выступает эскроу-агентом по этому проекту — уточняйте у менеджера отдела продаж: там же можно получить актуальную информацию об условиях сделки, форме расчётов и порядке подписания договора.

Почему эту схему ввели и чем она лучше старой

До введения эскроу-счетов деньги дольщиков поступали напрямую застройщику сразу после подписания договора, и дальнейшая судьба этих денег зависела от добросовестности и финансовой устойчивости конкретной компании. Именно так на рынке появлялись обманутые дольщики — люди, чьи деньги были потрачены на другие проекты или попросту утрачены при банкротстве застройщика, а квартиру они так и не получили. С 1 июля 2019 года использование счетов эскроу для расчётов по договорам долевого участия стало обязательным требованием федерального закона № 214-ФЗ для всех застройщиков страны — это правило действует одинаково независимо от масштаба и репутации конкретной компании, и распространяется на все новостройки, которые продаются по ДДУ.

Частые вопросы